5 hiba, ami milliókba kerülhet eladáskor

Az alábbiakban megosztok veled 5 hibát, mely a rossz árazás tipikus esete. Olvasd, tanulj belőle és kívánom, hogy váljon hasznodra!

1. "Vak vezet világtalant" effektus:

Ingatlan eladás esetén sokszor az ingatlan tulajdonosok tanácstalanok, nem tudják, hogy honnan is induljanak el, milyen irányáron hirdessék meg lakásukat, családi házukat, vagy telküket. Kézenfekvő, hogy megnézik az ingatlan.com-ot (vagy más ingatlan portált), ahol rengeteg félrevezető információt találnak, hiszen túlárazott irányárakból indulnak ki és ez alapján egy árspirálnak a részeseivé válnak.

Néha pedig hajlamosak azt feltételezni, hogy az interneten szereplő irányárak egyben eladási árak is. Nem mondom, hogy rossz kiindulási alap, de mindenképp fenntartással kell kezelni. Nem árt a tapasztalat.

2. "A szomszédom is ennyiért adta el":

Sokszor hallom eladóktól, hogy a szomszédja is ugyanennyiért adta el az ugyanekkora lakását. Mikor rákérdezek, hogy mégis melyiket, kiderül, hogy egy éve a két emelettel lejjebb lévő felújított, erkélyes lakást, amihez amúgy egy kültéri parkoló is tartozik. Nem! Ez megint nem jó módszer! Kiindulásnak szintén jó, de tudni kell a korrekciókat alkalmazni. Minden ingatlan más és más. Eltérő emeleten helyezkednek el, a fekvésük, állapotuk, műszaki tartalmuk stb. Rengeteg tényező, melyet figyelembe kell venni. És akkor még nem is beszéltem róla, hogy a szomszéd lódíthat az árat illetően, hogy "fényezze magát", milyen ügyesen adta el azt.

3. Az a fránya érzelmi hatás:

Ingatlan tulajdonosként nem tudod ingatlanod értékét objektíven megítélni. Érthető módon elfogult vagy vele szemben, hiszen Te építetted két kezed munkájával. Ott nőttek fel a gyerekeid, ott játszottak az unokák – rengeteg emlék köt hozzá. Ezeket az emlékeket, érzelmeket hajlamosak vagyunk beárazni és hozzátenni ingatlanunk valódi értékéhez, mely több milliós torzítást eredményez.

4. "Én ennyit akarok kapni érte és ehhez ragaszkodom!"

Ez két okból is veszélyes: egyrészt a túlzott rugalmatlanság. Az, hogy képtelen belátni valaki, hogy téved, rosszul ítélt meg valamit és nem igazodik a piaci igényekhez. Másrészt hajlamos abból kiindulni, hogy háza árából két lakást, egy új sportkocsit, meg egy jachtot is tud majd vásárolni.

5. "Ennyit költöttünk rá. Ez alatt nem adom el!"

Ez viszonylag ritkán fordul elő, de számolni kell vele, hogy bizonyos beruházások, fejlesztések nem térülnek meg. Mondok egy egyszerű példát: legtöbbször nem éri meg egy panel lakásból luxus lakást kreálni tíz milliók ráfordításával, mert a vevők nem fogják azon az áron megvenni, amennyibe neked került. Azért a pénzért inkább vesz egy újabb építésű tégla lakást, ami nincs felszerelve mindenféle extrával (ami csak neked érték), de kedvezőbb az elhelyezkedése, alacsonyabb a rezsije stb.

Oké, oké. De akkor mégis hogyan árazzam be az ingatlanomat? Kérdezed joggal.

Íme, néhány megoldás, mely bárki számára elérhető:

1. A NAV lehetőséget biztosít díj ellenében, hogy kikérj adatokat az elmúlt időszak adásvételeiről. – Na, ez szuper hír! Mondhatnád, hiszen a NAV-nak azért tudnia kell a pontos árakat. Igen ám, de ez egy hosszadalmas, nehézkes procedúra, ráadásul nem ad kellő mennyiségű adatot, mely segítségedre lenne! - Tudom, mert próbáltam.

2. Igen, jól hallottad: az ingatlan.com-nak is van árazó segédlete. Beírsz néhány paramétert és kihozza az árat – pontosabban az irányárat. Mivel ő irányárakat kap, így irányárakból is fog dolgozni. És sajnos ez is félrevisz pár milliót (úgy 20 % körül), az egyedi ingatlanokra pedig abszolút használhatatlan. Bocsi! Ezt is próbáltam – eladott ingatlanjaim adatait tápláltam be és rájöttem, hogy baromi jó ingatlanos vagyok…vagy az ingatlan.com nem jól számol.

3. Igen, ezt is jól tudod: léteznek online értékbecslő weboldalak. Szintén beírod a paramétereket és megkapod az eredményt pár ezer forintért cserébe. Ez szuper! Csakhogy azt nem lehet sehol feltüntetni, hogy a tulajdoni lapon vízvezeték szolgalmi jog szerepel, hogy haszonélvezet van az ingatlanon, vagy épp egy hatalmas repedés tátong a teherhordó falon. Szóval lehet, hogy jó, de hogy pár milliót torzít, az biztos.

4. Tudom, most mit fogsz mondani: megkérdezed az AI-t, vagyis a mesterséges intelligenciát. Jól is teszed! Így legalább nem kell az előző 3 utat végigjárnod. Szegény, ő is csak a neten lévő adatokból tud kiindulni. Nem tudja kikalkulálni, hogy mekkora eltérést jelent, ha neked van erkélyed, az eladott szomszéd lakásnak meg nem volt. Vagy, hogy a 3 %-os kedvezményes hitel milyen hatást gyakorol az ingatlan piacra.

Tisztában vagyok vele, hogy ez egy nehéz feladat! Tudom, hiszen ezzel foglalkozom. A rám bízott ingatlanoknál ezernyi (na jó, annyit nem) de több tucat tényezőt veszek figyelembe, igyekszem minél több információt gyűjteni, minél frissebb ténylegesen eladott ingatlan értékéből kiindulni és többféle számítást végezni. 

Ezért tanácsolom, hogy ha nem vagy jártas ingatlan ügyekben, ha nem nézed napi szinten az ingatlan árak változását, a gazdaságpolitikai híreket, ha nem adsz és veszel rendszeresen, akkor érdemes megbízni egy szakembert! Nem kell feltétlenül engem, de vagy egy másik értékbecslőt, vagy legalább egy olyan régi motoros ingatlanost, akinek van gyakorlata és hajlandó áldozni arra, hogy letölti legalább a tulajdoni lapot, meg a közműtérképet…meg megvizsgálja a belterületi szabályzási tervet….stb.

Ha ugyanis rossz az árazás, akkor milliókat veszíthetsz! Hogy miért?

- Ha aláárazol, akkor értelemszerűen elpocsékolod a vagyonod.

- Ha túl magas az irányár, akkor akár hónapokat veszítesz nem is beszélve a feleslegesen kifizetett hirdetési díjról, a hónapokig tartó stresszről, az elveszített lehetőségekről, hogy a pénzed egy másik ingatlanba fektesd, vagy kamatot/nyereséget realizálj egy másik befektetés kapcsán. Miközben a hirdetésed "kiég" a neten, vagyis már mindenki ismeri és arra gondol, hogy biztosan valami óriási problémája van az ingatlannak, ha eddig nem kelt el. Ráadásul egy öröklésnél akár a rokoni kapcsolataid is megromlanak.

Tudom, hogy az ingatlan eladás egy borzasztóan stresszes és embert próbáló feladat. Nem érdemes már az elején elrontani, hiszen az árazás a folyamat eleje.